不動産売買と法令の規制

by michinari

◇不動産販売には様々な届出が必要

不動産売買にあたっては物件の価格そのものも重要なことは確かですが、そのほかにもさまざまな法令上の規制を受けるおそれがあることはあらかじめ知っておいたほうがよいといえます。

不動産売買における契約時には、宅地建物取引業法により物件に対する重要事項の説明義務がともなうなどの規制があることはよく知られていますが、その前段であっても不動産売買そのものが成立するかどうかに関連する法令上の規制がありますので注意が必要です。

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たとえば土地の投機的な取引や大都市部への人口の集中などの弊害を防止するために制定されている国土利用計画法では、大規模な土地取引にかかる事前または事後の届出制度が設けられています。

このため条件に該当する一定の土地取引の場合には、法令にもとづいて契約の締結前に土地の所在地や面積、価格や利用目的などを都道府県知事に対して届け出ることが必要です。

この法令にもとづく規制区域、監視区域および注視区域としての指定を受けている以外の地域の場合には、契約締結後にその日を含む2週間以内に届け出ればよいという事後届出制度に若干の緩和がなされています。

届出の対象となる土地の面積についてですが、通常は市街化区域であれば2000平方メートル以上、市街化区域以外の都市計画区域であれば5000平方メートル以上、都市計画区域外であれば10000平方メートル以上です。

監視区域の場合はこれらの面積未満の都道府県知事が規則で定める面積が適用され、規制区域では面積の多少にかかわらず届出をすることが義務付けられます。

◇販売する土地が規制区域に指定されてる場合の注意点

特に規制区域に指定されている場合には、その区域内でのすべての土地の取引には都道府県知事の許可が必要となり、勝手に対価を得て土地の所有権を移転しようとしたとしても、契約そのものが無効とされてしまいます。

実際には規制区域から注視区域までの区域に指定されているところは現在ではほとんどなくなっていますが、不動産市場の状況によっては今後ともいつでも指定される可能性があります。

また公有地の拡大の推進に関する法律による規制も見逃せません。この法律は土地開発公社による土地の先行取得のために必要な便宜を図ることを目的とする内容になっています。

そのため都市計画区域内にある一定の面積を有する土地や、都市計画施設の区域内に所在している土地の不動産売買にあたっては、その土地の所在や面積、譲渡予定価格、譲渡する相手方などの事項を都道府県知事に届け出なければならず、もしも届出をしないまま有償で譲渡した場合には過料に処せられることがあります。

この場合の面積に関しては、市街化区域では5000平方メートル以上、その他の都市計画区域では10000平方メートル以上が基準です。また都市計画施設は自治体の都市計画に定められた道路や公園、学校、上下水道などの施設のことをいいます。

このような法律にもとづく届出があった場合、都道府県知事は買取を希望する自治体からの申出を受けて、届出のあった日から3週間以内に協議に入る旨を土地所有者に通知することになっています。

つまりは民間の不動産売買に先立って自治体に先買いの機会を認めるという趣旨ですので、単に民間の当事者同士で価格やその他の条件について合意ができれば契約が成立する通常の不動産売買とは違い、時間や手間という面からスムーズにいかなくなるおそれが出てきます。

◇農地の売買には特に厳しい規制がある

ほかに特に重要なものとして農地法の規制があります。農地法は農業者の地位の保全や農業生産基盤の安定を図ることを目的とした法律ですので、農地の売買や農業以外の目的に転用することに対してはかなりシビアな規制を敷いています。

地方で売出価格がきわめて安価な土地が見つかった場合であっても、それが農地に該当するために実際には農業者以外が購入することはきわめて困難というケースにはしばしば遭遇します。

具体的な規制の内容ですが、たとえば農地または採草放牧地の所有権の移転、その他地上権の設定や移転などをするにあたっては、あらかじめ農業委員会の許可が必要です。また農地を農地以外のものに転用する場合にも都道府県知事または市町村長の許可が必要であって、これが一般にもよく耳にする農地転用許可となります。

特に市町村が農業振興地域整備計画において農用地区域として定めている区域内の農地の場合にはほとんど例外なく不許可となり、わずかに農業用施設を設置するために例外的に許可される場合がある程度です。

市街地化が見込まれる農地や小規模で生産性の低い農地については許可されることがありますが、この法律の大原則そのものが農地の維持確保にある以上は、宅地化してマイホームを新築するなどの用途では容易に許可されるケースは少なく、物件をとりまく状況を相当確認した上で対応しなければなりません。

農地転用許可を申請する際には登記簿や図面、土地改良区や水利組合の同意書などのさまざまな添付書類が必要になることもあって、その労力もかなりの大きさといえます。