不動産売買と法令の規制

by michinari

◇不動産販売には様々な届出が必要

不動産売買にあたっては物件の価格そのものも重要なことは確かですが、そのほかにもさまざまな法令上の規制を受けるおそれがあることはあらかじめ知っておいたほうがよいといえます。

不動産売買における契約時には、宅地建物取引業法により物件に対する重要事項の説明義務がともなうなどの規制があることはよく知られていますが、その前段であっても不動産売買そのものが成立するかどうかに関連する法令上の規制がありますので注意が必要です。

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(参考サイト:マイランドのイベント情報

たとえば土地の投機的な取引や大都市部への人口の集中などの弊害を防止するために制定されている国土利用計画法では、大規模な土地取引にかかる事前または事後の届出制度が設けられています。

このため条件に該当する一定の土地取引の場合には、法令にもとづいて契約の締結前に土地の所在地や面積、価格や利用目的などを都道府県知事に対して届け出ることが必要です。

この法令にもとづく規制区域、監視区域および注視区域としての指定を受けている以外の地域の場合には、契約締結後にその日を含む2週間以内に届け出ればよいという事後届出制度に若干の緩和がなされています。

届出の対象となる土地の面積についてですが、通常は市街化区域であれば2000平方メートル以上、市街化区域以外の都市計画区域であれば5000平方メートル以上、都市計画区域外であれば10000平方メートル以上です。

監視区域の場合はこれらの面積未満の都道府県知事が規則で定める面積が適用され、規制区域では面積の多少にかかわらず届出をすることが義務付けられます。

◇販売する土地が規制区域に指定されてる場合の注意点

特に規制区域に指定されている場合には、その区域内でのすべての土地の取引には都道府県知事の許可が必要となり、勝手に対価を得て土地の所有権を移転しようとしたとしても、契約そのものが無効とされてしまいます。

実際には規制区域から注視区域までの区域に指定されているところは現在ではほとんどなくなっていますが、不動産市場の状況によっては今後ともいつでも指定される可能性があります。

また公有地の拡大の推進に関する法律による規制も見逃せません。この法律は土地開発公社による土地の先行取得のために必要な便宜を図ることを目的とする内容になっています。

そのため都市計画区域内にある一定の面積を有する土地や、都市計画施設の区域内に所在している土地の不動産売買にあたっては、その土地の所在や面積、譲渡予定価格、譲渡する相手方などの事項を都道府県知事に届け出なければならず、もしも届出をしないまま有償で譲渡した場合には過料に処せられることがあります。

この場合の面積に関しては、市街化区域では5000平方メートル以上、その他の都市計画区域では10000平方メートル以上が基準です。また都市計画施設は自治体の都市計画に定められた道路や公園、学校、上下水道などの施設のことをいいます。

このような法律にもとづく届出があった場合、都道府県知事は買取を希望する自治体からの申出を受けて、届出のあった日から3週間以内に協議に入る旨を土地所有者に通知することになっています。

つまりは民間の不動産売買に先立って自治体に先買いの機会を認めるという趣旨ですので、単に民間の当事者同士で価格やその他の条件について合意ができれば契約が成立する通常の不動産売買とは違い、時間や手間という面からスムーズにいかなくなるおそれが出てきます。

◇農地の売買には特に厳しい規制がある

ほかに特に重要なものとして農地法の規制があります。農地法は農業者の地位の保全や農業生産基盤の安定を図ることを目的とした法律ですので、農地の売買や農業以外の目的に転用することに対してはかなりシビアな規制を敷いています。

地方で売出価格がきわめて安価な土地が見つかった場合であっても、それが農地に該当するために実際には農業者以外が購入することはきわめて困難というケースにはしばしば遭遇します。

具体的な規制の内容ですが、たとえば農地または採草放牧地の所有権の移転、その他地上権の設定や移転などをするにあたっては、あらかじめ農業委員会の許可が必要です。また農地を農地以外のものに転用する場合にも都道府県知事または市町村長の許可が必要であって、これが一般にもよく耳にする農地転用許可となります。

特に市町村が農業振興地域整備計画において農用地区域として定めている区域内の農地の場合にはほとんど例外なく不許可となり、わずかに農業用施設を設置するために例外的に許可される場合がある程度です。

市街地化が見込まれる農地や小規模で生産性の低い農地については許可されることがありますが、この法律の大原則そのものが農地の維持確保にある以上は、宅地化してマイホームを新築するなどの用途では容易に許可されるケースは少なく、物件をとりまく状況を相当確認した上で対応しなければなりません。

農地転用許可を申請する際には登記簿や図面、土地改良区や水利組合の同意書などのさまざまな添付書類が必要になることもあって、その労力もかなりの大きさといえます。


家賃滞納したら待ってもらえる?

by michinari

家賃滞納は待ってもらえるのか

人にもよりますが、人生で一度くらいは家賃滞納をしなければならないという情況に陥ることがあるかもしれません。

そのような時、たいていはクレジットカードの支払いや携帯電話、公共料金の支払いでも困っているはずです。

いったいどういう優先順位で支払いをしていくべきでしょうか。

私は学生の時、お金がなくて家賃滞納をしたことがあります。

その時は公共料金と携帯電話の支払いを優先しました。

どちらも止められたら困るからです。

しかし、この選択は間違っていたということを今になって思います。

クレジットカードの支払いのほうを優先するべきでした。

なぜなら、クレジットカードの支払いを滞納したら信用情報に傷がつくからです。

公共料金や携帯電話の支払いを滞納してもわずかな延滞金がかかるだけですみます。

もちろん、長期で延滞をすると水道や電気、電話が止められてしまうのでデメリットは大きくなります。

短期の延滞ならば、公共料金は後回しにしてもよいでしょう。

家賃はなるべく滞納しないほうがいいですが、1ヶ月くらいならば大家さんは待ってくれるはずです。

一般的には3ヶ月くらいまでなら重大な契約違反とはみなされないようです。

ただし何回も延滞を繰り返していると部屋を追い出されることもあります。

3ヶ月以上の延滞になる場合は、家賃は最優先するべき

もしも3ヶ月以上の延滞になるという場合には、家賃は最優先するべきです。

なぜなら、部屋を追い出されたら住む場所がなくなり、重大な問題に発展するからです。

一人暮らしをしている大学生の場合、実家に戻らなければならなくなり、大学へも通えなくなります。

ここで、「3ヶ月の滞納」というのは90日のことではなく、61日のことを指すということに注意が必要です。

大家さんにもよりますが、最短で61日で重大な契約違反とみなして部屋を出て行ってくださいといわれることがあります。

クレジットカードや公共料金の支払いを滞納した場合には延滞金がかかります。

家賃を延滞した場合にも延滞金がかかりますが、大家さんによっては数日くらい支払いが遅れただけなら延滞金は請求しないということもあるようです。

全保連などの家賃保証システムを利用するのも1つの方法です。

家賃の支払いが遅れても最短で家賃支払日の当日にオーナーさんに家賃を入金してくれて、立て替え後の支払い方法も振り込みのほか、コンビニエンスストアで利用できる払込用紙もあるので、自分の都合のいい時に支払ができます。

あらかじめ遅れることを電話で伝えておくことが大切

あらかじめ遅れるということを電話で伝えておくことが大切です。

例えば、毎月4日に支払いをするという契約になっていたとします。

4日が土日・祝日の場合には3日に支払いをしておくべきです。

しかし、土日・祝日をはさむ場合には1日~2日程度遅れてもなにも言われないことも多いようです。

学生の場合には甘く見てくれますが、社会人になったら厳しい対応をとられます。

なるべく支払いには1日たりとも遅れないようにして、どうしても遅れる場合にはしっかりと連絡をするようにしておきましょう。

私は学生のときに家賃を何回も待ってもらったことがあります。

最長で3ヶ月待ってもらったこともあります。

今考えるとそれはとても怖いことだったと思います。

大家さんが好意で待ってくれていただけであり、3ヶ月も滞納したら重大な契約違反となるからです。

部屋を追い出されても文句が言えない状況でした。

学生だからと大目に見てもらえていた部分が大きいかもしれません。

家賃滞納があると、退去の時にも困る

家賃滞納があると、退去のときにも困ります。

1ヶ月以上前に連絡をすれば借主はいつでも退去をすることができます。

連絡をしなくても1ヶ月分の違約金を支払えばいつでも退去可能です。

ところが、滞納している家賃がある場合には一括で支払わないと退去が難しくなります。

基本的に敷金を家賃にあててもらうことはできません。

入居時に2か月分の敷金をおさめていたとします。

ちょうど2か月分の家賃を滞納していた場合、「敷金を家賃にあててください」と言う人がいます。

しかしその要求は基本的に受け入れられません。

なぜなら敷金はなにかあったときの保証だからです。

大家さんは簡単に保証を手放すようなことはしません。

例えば、エアコンが故意に壊されていた・クロスがたばこで変色していた・壁に傷がついていたといった時に、敷金が使われます。

家賃にあててしまっていたらこういったトラブルがあったときに損失分を回収できなくなる可能性があります。

数日程度の延滞なら家賃は待ってもらってもよい

結論として、数日程度の延滞ならば家賃は待ってもらってもよいです。

頻繁に繰り返していると危険ですが、1回目ならば待ってもらえる可能性が高いです。

クレジットカードやカードローンの支払いを延滞すると信用情報に傷がつくので、そちらの支払いを優先するべきでしょう。

長期の延滞になってくると、家賃は最優先で支払いをしなければならないものです。

大家さんが好意で待ってくれることはあるものの、一般的には3ヶ月以上延滞をすると重大な契約違反となって部屋を追い出されても仕方がありません。

そういう状況になる前に、国の保護を受けるといった対策をとりましょう。

生活に困っていたら国が無利子でお金を貸してくれるという制度があります。

最後のセーフティーネットとして生活保護もあります。

借金で困っていたら債務整理という手段もあるので弁護士に相談をしましょう。


ゼノン住販が解説!自己資金ゼロから不動産投資の落とし穴

by michinari

不動産投資というのは貯金ではない

資産運用の代表格ともいえるのが不動産投資です。
一昔前までは不動産を運用できるのは富裕層という印象がありました。

ところが今ではテレビコマーシャルもたくさん打たれ、中には自己資金がなくても可能というキャッチコピーで広告活動がされています。
混迷する経済事情のなかで将来的なお金に不安のある人は、ついつい手を出そうとしてしまうでしょう。

しかし、不動産投資というのは貯金ではないということは自覚しておく必要があります。
あくまでも「投資」という言葉がついているように、場合によっては大きく損をしてしまう可能性も残されているとゼノン住販は警告しています。

甘い話には罠があるとゼノン住販は言う

たしかに上手く運用していけば高い利回りで究極、不労所得のようなものを得ることもできます。
しかし、甘い話には罠があるというように、すべての良い情報だけを鵜呑みにするのはおすすめできません。
自己資金がなくてもできる不動産投資というサービスを利用するには、その裏のからくりを理解しておく必要があります。

そもそも、どんな不動産にも価値がついているものです。
スーパーで売られている商品を無料で手にすることはできないように、資金をなくして自分のものにできるものなどないと認識しておきましょう。

ただ、現金がなくても商品を手に入れる方法があります。
それがクレジットやローンです。
カタカナ表記にすれば抵抗がなくなるという人もいますが、簡単にいえば借金です。

自己資金がゼロから始められる不動産というのは、ローンを組めば運用ができるということがほとんどです。
業者の言い分としては、それ以上の利回りがあるのでローンを組んでも損はしないというわけです。

ある程度の自己資金を用意して不動産投資すべき

しかし、不動産というのは基本的に価格が変動するものです。
そういった意味ではギャンブル的な一面を持つわけです。
多額のローンを組んで投資した不動産の価格が暴落した場合を考えてみましょう。
残るのは借金だけになってしまいます。

たしかに自己資金を用意しなくてもできる不動産投資は手軽に始めることができるでしょう。
しかし、それだけで安心というわけでは決してないということです。

不動産投資がギャンブルになってしまわないためにも、ある程度の自己資金は用意しておくことが推奨されます。
業者によっては価格の下落を見越して、すすめてくる場合もあるわけです。

不動産には多くの複雑な事情が絡み合っている場合があります。
素人はプロの口車に乗せられる可能性もあるので警戒しておきましょう。
万が一のときため、余裕のある資金の準備と自身でも勉強をしていくという努力も必要です。