自社ビルメンテナンスとアウトソーシングの長所と短所

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ビルの維持管理に関して、不動産管理者は、自社でビルメンテナンスを行うべきか、それとも第三者である業者に委託すべきかという重大な決断に迫られています。
どちらの選択肢もそれぞれ独自のメリットとデメリットがあり、正しい選択は物件の特定のニーズと状況によって異なります。
今回は、自社ビルメンテナンスとアウトソーシングのメリットとデメリットを詳しくご紹介します。

自社ビルメンテナンスとアウトソーシングのメリットとデメリット

自社メンテナンスのメリット

自社メンテナンスの最大のメリットの1つは、不動産管理者が作業の品質を管理できるようになることです。
自社メンテナンスの場合、不動産管理者は自社スタッフを監督することができ、すべてのメンテナンス作業が最高水準で完了することを確認できます。
さらに、社内のメンテナンスチームは、電気や空調システムなどの重要なインフラストラクチャの場合に特に重要な、緊急事態が発生した場合に迅速に対応することができます。
迅速な対応により、損傷やダウンタイムを最小限に抑え、ビルオーナーの時間とコストを節約することができます。

自社メンテナンスのデメリット

インハウス・メンテナンスの利点の反面、コストがかかることもあります。
不動産管理者は、自社のメンテナンススタッフに必要なツール、機器、トレーニングを提供しなければなりません。
特に、大規模なメンテナンスチームが必要な建物や、メンテナンス作業を完了するためにスタッフの残業が必要な場合は、すぐに費用がかさむことになります。
さらに、不動産管理会社は、メンテナンススタッフに福利厚生や保険も提供しなければならず、これがさらなるコスト増につながる可能性もあります。
さらに、社内のメンテナンスチームは、第三者である請負業者が持つような専門的な知識、専門技術、設備を利用できない場合があり、その結果、パフォーマンスが低下する可能性があります。

メンテナンスのアウトソーシングのメリット

一方、保守を外部に委託することで、より費用対効果の高いオプションを得ることができます。
通常、請負業者はスケールメリットを生かし、より低いコストで保守サービスを提供することができます。
さらに、請負業者は専門的な技術や経験を有していることが多いため、より効率的かつ効果的にメンテナンス作業を完了させることができます。
例えば、屋根の修理を専門とする請負業者は、社内のチームよりも効率的に作業を完了することができ、ビル所有者は請負業者の専門知識を活用することができます。

メンテナンスのアウトソーシングのデメリット

しかし、メンテナンスのアウトソーシングは、実施される作業の品質をコントロールできない可能性もあります。
プロパティ・マネージャーは、請負業者の品質と信頼性に依存する必要があり、実施されている作業を監視または監督する能力が制限される場合があります。
さらに、メンテナンスを外注すると、請負業者がすぐに対応できないため、緊急事態への対応に時間がかかる可能性があります。
さらに、ビル所有者は、請負業者の意思決定プロセスに対する影響力が限られているため、メンテナンスサービスの作業範囲やコストに関して意見の相違が生じる可能性があります。

コストに関する考慮点

自社メンテナンスとアウトソーシングのどちらを選択するかは、コスト面が大きなポイントになります。
短期的にはアウトソーシングの方が費用対効果が高い場合もありますが、特に大規模または頻繁なメンテナンスが必要なビルでは、自社メンテナンスの方が長期的なコスト削減が可能です。
さらに、社内のメンテナンススタッフは、複数の作業をこなせるように訓練されているため、各作業について専門業者を雇う必要性を減らすことができ、これもコスト削減の一因となります。
さらに、設備や工具、保険、メンテナンススタッフの福利厚生にかかる費用は、すぐに膨れ上がってしまうため、不動産管理会社は、社内メンテナンススタッフの費用についても検討する必要があります。

品質管理

品質管理も、自社メンテナンスとアウトソーシングのどちらを選ぶかを決める際の重要なポイントになります。
自社でメンテナンスを行う場合、不動産管理者は作業の品質を直接管理することができ、すべての作業が最高水準で完了するようにスタッフを監督することができます。
一方、メンテナンスを業者に委託すると、作業の品質を管理できなくなり、プロパティ・マネージャーは業者の品質と信頼性に頼らざるを得なくなります。
しかし、不動産管理会社は、信頼できる請負業者を慎重に選び、推薦状を確認し、請負業者との契約に品質管理規定を盛り込むことによって、このリスクを軽減することができます。

レスポンスタイム

自社メンテナンスとアウトソーシングのどちらを選ぶかについては、レスポンスタイムも重要な検討事項となります。
自社メンテナンスの場合、不動産管理者はレスポンスタイムを直接管理することができ、緊急事態が発生した場合にも迅速に対応することができます。
一方、メンテナンスを業者に委託した場合、業者がすぐに対応できない可能性があるため、レスポンスタイムが長くなる可能性があります。
しかし、不動産管理会社は、請負業者との契約に対応時間に関する条項を盛り込み、請負業者の可用性と対応時間に関する約束を明確に理解することで、このリスクを軽減することができます。

専門的な知識

専門的な知識も、自社メンテナンスとアウトソーシングのどちらを選択するかを決定する際に考慮すべき要素のひとつです。
自社でメンテナンスを行う場合、プロパティ・マネージャーは、第三者である請負業者と同じレベルの専門知識を利用できない可能性があります。
一方、メンテナンスを業者に委託した場合、特に屋根や空調の修理など、特定の分野のメンテナンスに特化した業者であれば、専門知識を利用することができます。
不動産管理者は、建物固有のニーズを考慮し、建物にとって最も適切なレベルの専門知識を提供するオプションを選択する必要があります。

まとめ

ビルメンテナンスを自社で行うかアウトソーシングするかの選択は、不動産管理者にとって非常に重要な決定です。
どちらの選択肢もそれぞれにメリットとデメリットがあり、正しい選択は物件の特定のニーズと状況によって異なります。
不動産管理者は、この決定を下す際に、コスト、品質管理、対応時間、専門知識などの要素を慎重に検討する必要があります。
正しい選択をすることで、不動産管理者は、テナント、従業員、訪問者のために、建物が十分に維持され、安全で、効率的であることを保証することができます。

【関連情報】太平エンジニアリングとは

株式会社太平エンジニアリングは、空調・衛生設備、給排水衛生設備、ガス機器、エネルギー設備、リニューアル工事などを手掛ける総合建設設備企業です。
資本金は4億9千万円で、特約店として東京ガス㈱エネフィット空調専門店、東邦ガス㈱新築集合施工店、北海道ガス㈱指定工事店、西部ガス㈱暖冷房給湯設備店、大阪ガス空調特約店などを持っています。
会社の代表者は後藤悟志氏です。

よくある質問

Q.ビルメンテナンスとは？

A.ビルメンテナンスとは、建物の構造、機械、電気系統などの維持管理と修理のことを指します。
清掃やエアフィルターの交換などの日常的な作業から、配管、空調システム、電気配線の修理など、より複雑な作業も含まれます。

Q.なぜビルメンテナンスが重要なのか？

A.定期的なビルメンテナンスは、ビル居住者の安全、健康、快適性を確保するために不可欠です。
また、より深刻で費用のかかる問題の発生を未然に防ぐこともできます。
例えば、エアフィルターを定期的に清掃することで埃やアレルゲンの蓄積を防ぎ、電気配線を定期的に点検することで火災の危険性を特定することができます。

Q.一般的なビルメンテナンスの作業には、どのようなものがありますか？

A.一般的なビルメンテナンスには、清掃、塗装、床材の張り替え、配管、電気、空調システムの修理などがあります。
また、エレベーターや火災報知器などのビルシステムを定期的に点検し、正常に機能するようにすることも重要です。
さらに、ビルのメンテナンスには、屋根の修理や窓拭きなど、景観や外装のメンテナンスも含まれます。

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